Le premier loyer qui ne tombe pas, c’est un choc. Le deuxième, c’est l’angoisse. Savoir exactement quoi faire face à un loyer impayé – dans le bon ordre, sans perdre de temps ni commettre d’erreur juridique – peut faire la différence entre quelques semaines de galère et deux ans de procédure. Ce guide vous donne les étapes concrètes, les délais réels et les bons réflexes pour agir dès aujourd’hui.
En résumé
- Dès le 1er impayé : contactez le locataire, vérifiez la situation, ne restez pas sans réagir.
- Après 8 à 15 jours sans réponse : envoyez une mise en demeure loyer impayé par LRAR.
- Si le locataire ne paie toujours pas : faites délivrer un commandement de payer par commissaire de justice.
- Ensuite : saisine du tribunal judiciaire, jugement, expulsion si nécessaire.
- Si vous avez une GLI : déclarez le sinistre rapidement, vous serez indemnisé dès le 3e ou 4e mois d’impayé selon votre contrat.
- Si vous n’en avez pas : c’est le moment d’y penser sérieusement.
Les premières 48h : réagir sans paniquer
Un loyer impayé ne se règle pas en attendant. Plus vous agissez vite, plus vous gardez la main sur la situation.
Vérifier qu’il s’agit bien d’un impayé
Avant tout, assurez-vous que le virement n’est pas simplement en retard côté bancaire. Vérifiez votre relevé de compte le lendemain de la date d’échéance.
Si rien n’est tombé au bout de 3 à 5 jours ouvrés, c’est un impayé réel. Notez la date exacte : elle servira de point de départ pour tous les délais légaux.
Vérifiez aussi :
- Si le locataire perçoit des APL versées directement à vous : signalez l’impayé à la CAF dans les 2 mois suivant le premier loyer non payé, sous peine de devoir rembourser les aides perçues.
- Si votre bail contient une clause résolutoire (c’est le cas de la quasi-totalité des baux) : elle conditionne la suite de la procédure.
Contacter le locataire amiablement
Appelez d’abord. Un simple oubli, un problème de virement, un accident de vie – ça arrive. Un coup de téléphone peut régler l’affaire en 10 minutes.
Si vous n’obtenez pas de réponse dans les 48h, envoyez un SMS ou e-mail avec accusé de lecture, puis une lettre simple. Gardez une trace écrite de tout contact.
Ce qu’il faut dire : rappel du montant dû, date d’échéance, demande de régularisation sous 8 jours.
La mise en demeure : première étape légale obligatoire
La mise en demeure est le point de départ officiel de votre recours loyer impayé propriétaire. Elle est indispensable avant toute procédure judiciaire – et souvent exigée par votre assureur GLI pour déclencher l’indemnisation.
Qu’est-ce qu’une mise en demeure ?
C’est une lettre formelle qui met le locataire en demeure de payer sous un délai précis. Elle n’est pas un acte judiciaire, mais elle a des effets juridiques concrets : elle fait courir les intérêts de retard et constitue une preuve de votre démarche amiable.
Comment rédiger une mise en demeure de payer ?
Envoyez-la par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Elle doit obligatoirement mentionner :
- Vos coordonnées et celles du locataire
- L’adresse du logement et la référence au bail
- Le détail des sommes dues (loyer + charges, mois par mois)
- Le terme “mise en demeure” explicitement
- Un délai de paiement clair : 8 à 15 jours
- La mention des suites en cas de non-paiement (procédure judiciaire)
Retrouvez un modèle complet et les conseils de rédaction sur notre page dédiée : mise en demeure loyer impayé.
Délai de réponse et effets juridiques
Le locataire dispose du délai que vous fixez dans la lettre (8 à 15 jours en général). Passé ce délai sans paiement ni réponse sérieuse, vous pouvez passer à l’étape suivante : le commandement de payer.
Important : la mise en demeure ne résilie pas le bail. Elle prépare la procédure.
Saisir la Commission de Conciliation (CDC)
Quand y recourir ?
La Commission Départementale de Conciliation (CDC) n’est pas compétente pour les impayés de loyer à proprement parler. Elle traite d’autres litiges locatifs (révision de loyer, état des lieux, charges).
Pour un locataire qui ne paie pas son loyer, la bonne voie est directement la procédure judiciaire après la mise en demeure et le commandement de payer.
Comment saisir la commission ?
Si votre litige relève bien de la CDC (par exemple, un désaccord sur les charges en plus de l’impayé), la saisine est gratuite et se fait par courrier recommandé auprès de la CDC du département où se situe le logement. Joignez la copie du bail et les pièces justificatives.
Pour un impayé pur, passez directement au commandement de payer.
La procédure judiciaire : commandement de payer et expulsion
C’est la partie que personne ne veut traverser – mais si le locataire ne paie pas son loyer malgré la mise en demeure, c’est la seule voie légale. Voici comment ça se passe, étape par étape.
Le commandement de payer (commissaire de justice)
Le commandement de payer est délivré par un commissaire de justice (anciennement huissier). C’est l’acte officiel qui active la clause résolutoire de votre bail.
Ce que ça implique :
- Le locataire dispose de 6 semaines (pour les baux soumis à la réforme de 2023) pour régler l’intégralité de la dette.
- S’il paie dans ce délai, la clause résolutoire ne joue pas.
- S’il ne paie pas, le bail peut être résilié de plein droit.
Coût moyen : entre 150 € et 300 € selon le commissaire de justice.
La saisine du tribunal judiciaire
Si la dette n’est pas régularisée après le commandement de payer, vous saisissez le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement.
Vous demandez simultanément :
- La résiliation du bail
- Le paiement des loyers impayés
- L’expulsion du locataire
L’audience doit être fixée au moins 6 semaines après la signification de l’assignation.
Le jugement d’expulsion
Le juge peut :
- Prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion
- Accorder des délais de paiement au locataire (jusqu’à 3 ans dans certains cas)
- Suspendre la clause résolutoire si le locataire règle sa dette
Après le jugement, le commissaire de justice signifie un commandement de quitter les lieux, laissant 2 mois au locataire pour partir.
Attention à la trêve hivernale : du 1er novembre au 31 mars, les expulsions sont suspendues. Si votre procédure tombe pendant cette période, l’exécution est reportée au 1er avril.
Délais réels à prévoir (tableau)
| Étape | Délai estimé |
| Mise en demeure → commandement de payer | 8 à 15 jours |
| Commandement de payer → saisine tribunal | 6 semaines minimum |
| Saisine → audience | 2 à 6 mois selon le tribunal |
| Jugement → commandement de quitter les lieux | 2 mois |
| Trêve hivernale (si applicable) | Jusqu’à 5 mois de suspension |
| Durée totale moyenne | 18 à 24 mois |
La procédure est longue. C’est précisément pour ça qu’une garantie loyer impayé change tout : elle vous indemnise pendant que la procédure suit son cours.
Avez-vous une GLI ? Ce que couvre votre assurance
Si vous avez souscrit une garantie loyer impayé, c’est maintenant qu’elle prend tout son sens. La GLI prend en charge les loyers impayés, les frais de procédure et parfois les dégradations locatives.
Déclarer le sinistre à votre assureur GLI
Déclarez le sinistre le plus tôt possible – la plupart des contrats imposent un délai de 30 à 90 jours après le premier impayé.
La déclaration se fait généralement en ligne ou par courrier recommandé. Votre assureur vous demandera de suivre une procédure de recouvrement précise (relance, mise en demeure, commandement de payer) : respectez-la scrupuleusement.
Pièces à fournir pour l’indemnisation
Votre assureur demandera en général :
- Le bail signé
- Les quittances de loyer des derniers mois
- La preuve de la mise en demeure (LRAR + accusé de réception)
- Le commandement de payer signifié par commissaire de justice
- Les relevés de compte prouvant les impayés
Consultez notre page documents à fournir pour l’assurance loyer impayé pour la liste complète selon votre assureur.
Délais d’indemnisation
- Premier versement : généralement au 3e ou 4e mois d’impayé pour une GLI standard.
- L’indemnisation est souvent rétroactive : elle couvre les loyers dus depuis le premier mois d’impayé, une fois le dossier accepté.
- Certains contrats premium annoncent un premier versement en 30 jours.
Comparez les délais et les plafonds dans notre comparatif assurance loyer impayé mis à jour en 2026.
Vous n’avez pas encore de GLI ?
Ne restez pas exposé. Obtenez votre devis gratuit en 2 minutes et comparez les meilleures offres du marché.
→ Obtenir mon devis assurance loyer impayé gratuit
Comment éviter les loyers impayés à l’avenir ?
La meilleure stratégie face à un impayé, c’est de ne jamais y arriver. Voici les trois leviers concrets.
Bien sélectionner son locataire
La sélection du locataire reste le filtre le plus efficace. Les critères classiques :
- Revenus nets ≥ 3× le loyer charges comprises (ou 2,5× dans les zones tendues)
- CDI ou fonctionnaire en priorité – mais un CDD ou indépendant avec historique solide peut convenir
- Vérification des 3 derniers bulletins de salaire, avis d’imposition, et relevés bancaires
- Appel à l’ancien propriétaire si possible
Évitez les dossiers incomplets ou les justificatifs flous. Un dossier bancal au départ annonce souvent des problèmes.
Souscrire une garantie loyer impayé (GLI)
La GLI est l’outil le plus efficace pour un propriétaire bailleur. Elle couvre :
- Les loyers et charges impayés (généralement jusqu’à 70 000 € ou 90 000 € selon le contrat)
- Les frais de procédure judiciaire (huissier, avocat)
- Les dégradations immobilières dans certains contrats
Son coût : entre 2,5 % et 4 % du loyer annuel charges comprises. Déductible des revenus fonciers.
Pour savoir si vous êtes éligible, consultez les conditions pour bénéficier d’une GLI.
GLI vs caution solidaire : que choisir ?
| Critère | GLI | Caution solidaire |
| Couverture financière | Jusqu’à 90 000 € selon contrat | Limitée à la solvabilité du garant |
| Frais de procédure | Inclus | Non couverts |
| Dégradations | Souvent incluses | Non couvertes |
| Facilité de mise en œuvre | Déclaration à l’assureur | Procédure contre le garant (longue) |
| Coût | 2,5 à 4 % du loyer annuel | Gratuit |
| Cumulable avec GLI ? | Non (sauf Visale) | Oui (avec Visale) |
Notre avis : pour un propriétaire qui loue à un seul locataire, la GLI est presque toujours plus sûre qu’une caution classique. La caution dépend de la solvabilité d’un tiers – qui peut lui-même être en difficulté le jour où vous en avez besoin.
Lisez notre page assurance loyer impayé propriétaire pour comprendre ce que couvre exactement chaque type de contrat.
Vous vous demandez qui doit payer l’assurance loyer impayé ? C’est toujours le propriétaire – et non le locataire.
Tableau récapitulatif : les étapes en cas de loyer impayé
| Étape | Action | Délai conseillé |
| 1. Vérification | Confirmer l’impayé, noter la date | Jour J |
| 2. Contact amiable | Appel, SMS, lettre simple | J+1 à J+5 |
| 3. Signalement CAF | Si APL versées au bailleur | Avant J+60 |
| 4. Mise en demeure | LRAR avec délai de 8 à 15 jours | J+8 à J+15 |
| 5. Déclaration GLI | Si vous avez une GLI | Avant J+30 à J+90 selon contrat |
| 6. Commandement de payer | Via commissaire de justice | Après expiration mise en demeure |
| 7. Saisine tribunal | Si impayé persiste après 6 semaines | Après commandement de payer |
| 8. Jugement + expulsion | Si nécessaire | 18 à 24 mois au total |
FAQ – Loyer impayé : vos questions fréquentes
Que faire en cas de loyer impayé dès le premier mois ?
Agissez dès le 5e jour ouvré sans paiement. Contactez le locataire par téléphone, puis par écrit. Si vous n’obtenez pas de régularisation sous 8 à 15 jours, envoyez une mise en demeure par LRAR. Ne laissez pas s’accumuler plusieurs mois d’impayés sans réagir : chaque mois perdu allonge la procédure et creuse la dette.
Puis-je couper l’eau ou l’électricité pour forcer le locataire à partir ?
Non. C’est illégal. Couper les fluides, changer les serrures ou harceler le locataire constitue une voie de fait passible de poursuites pénales. La seule voie légale est la procédure judiciaire.
Combien de temps dure la procédure loyer impayé jusqu’à l’expulsion ?
En moyenne 18 à 24 mois en France, voire plus si le juge accorde des délais de grâce ou si la trêve hivernale (1er novembre – 31 mars) s’intercale. C’est la réalité du système. Une GLI vous protège financièrement pendant toute cette durée.
Ma GLI couvre-t-elle les frais d’avocat et d’huissier ?
Oui, la plupart des contrats GLI incluent la protection juridique et couvrent les honoraires du commissaire de justice et les frais de procédure. Vérifiez les plafonds dans votre contrat. Notre comparatif assurance loyer impayé détaille les garanties assureur par assureur.
Puis-je cumuler GLI et caution solidaire ?
Non, en règle générale. La loi ALUR interdit de cumuler une GLI avec une caution classique, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. En revanche, la garantie Visale (Action Logement) est cumulable avec certaines GLI. Vérifiez les conditions pour bénéficier d’une GLI avant de signer.
La mise en demeure suffit-elle à résilier le bail ?
Non. La mise en demeure ne résilie pas le bail. Elle prépare la procédure. C’est le commandement de payer délivré par commissaire de justice qui active la clause résolutoire. Si le locataire ne régularise pas dans les 6 semaines, le bail peut être résilié par le juge.
🛡️ Protégez-vous dès maintenant
Un impayé peut arriver à n’importe quel propriétaire. La GLI est la seule protection qui couvre à la fois les loyers perdus, les frais de procédure et les dégradations.
→ Comparer les offres GLI et obtenir un devis gratuit