En résumé
Depuis le 6 janvier 2026, la garantie Visale ne couvre plus que les impayés survenus pendant les trois premières années du bail. Au-delà, le propriétaire n’a plus de filet, sauf si le locataire refait une demande et reste éligible.
Quatre alternatives existent : la garantie loyer impayé, la caution solidaire d’un proche, un garant privé payé par le locataire, et la caution bancaire. La GLI est la seule qui couvre toute la durée du bail, sans condition d’âge ni de revenus du locataire, et qui prend en charge les frais de procédure.
Attention au piège juridique : vous ne pouvez pas cumuler une GLI avec Visale ou avec un garant, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 rend le cautionnement nul dans ce cas.
Comparer les alternatives à Visale pour mon bien →
Visale a longtemps été le meilleur deal du marché locatif : une caution gratuite, adossée à Action Logement, qui couvrait les impayés sur toute la durée d’occupation du logement. Près de 1,9 million de garanties ont été délivrées depuis 2016.
Puis le 6 janvier 2026 est arrivé. Et pour un propriétaire, la réforme n’est pas une bonne nouvelle.
Si vous cherchez une alternative à Visale, c’est probablement pour l’une de ces trois raisons : votre locataire n’est pas éligible, votre loyer dépasse le plafond garanti, ou vous venez de comprendre que la couverture s’arrête au bout de trois ans. Voici ce qui existe vraiment, et ce que chaque option vous coûte.
Ce qui a changé au 6 janvier 2026
Trois choses, dont une seule vous concerne vraiment.
Les plafonds de loyers ont augmenté, et c’est plutôt positif. Le découpage est passé de deux à trois zones : 1 940 € charges comprises en Île-de-France, 1 575 € dans les agglomérations de plus de 100 000 habitants, en Corse, dans les DROM et à Saint-Martin, 1 365 € dans les autres communes. Pour les étudiants en Île-de-France, le plafond est de 1 000 €.
L’accès s’est élargi. Le plafond de ressources pour les salariés de plus de 30 ans passe de 1 500 à 1 710 € nets mensuels, ce qui ouvre le dispositif à environ un salarié sur cinq parmi les plus modestes. Les travailleurs saisonniers y accèdent aussi plus facilement.
Et puis il y a le vrai changement. Avant, Visale indemnisait jusqu’à 36 mois d’impayés, quel que soit le moment où ils survenaient dans le bail. Un bail reconduit d’année en année restait couvert. Ce n’est plus le cas : les 36 mois ne sont garantis que si les impayés surviennent pendant les trois premières années d’occupation.
Action Logement justifie ce recentrage par ses données internes : 96 % des baux se terminent avant 36 mois, et l’essentiel des impayés se produit sur cette période. L’argument se tient statistiquement. Mais si vous êtes dans les 4 % restants, vous n’avez plus rien.
Le mur des trois ans
C’est le point que la plupart des propriétaires n’ont pas encore intégré, et il mérite qu’on s’y arrête.
Prenons un bail vide classique de trois ans, signé en février 2026, reconduit tacitement en 2029. Votre locataire est éligible Visale, tout va bien. En janvier 2030, il perd son emploi et arrête de payer. Vous n’êtes plus couvert. Le cautionnement Visale a expiré en février 2029, et personne ne vous a prévenu.
La seule parade prévue par Action Logement : à l’issue des trois ans, le locataire peut refaire une demande pour le même logement, à condition de remplir encore les critères d’éligibilité. Deux problèmes avec ça. D’abord, c’est le locataire qui doit faire la démarche, pas vous. Ensuite, un locataire qui a passé trois ans dans les lieux a souvent dépassé les critères : il a fini sa période d’essai, changé de contrat, ou franchi le seuil de revenus.
Autrement dit, le profil que Visale accepte au moment de la signature est souvent celui qu’elle refuse trois ans plus tard.
Un point à connaître : les contrats de cautionnement conclus avant le 6 janvier 2026 restent soumis aux anciennes règles. Si votre visa date de 2024, vous conservez la couverture longue durée prévue au contrat.
Faire le point sur mon bail actuel →
Les quatre alternatives, comparées
| Solution | Qui paie | Coût | Durée de couverture | Conditions locataire |
| Garantie loyer impayé (GLI) | Le propriétaire | 2,15 % à 5 % du loyer annuel CC | Toute la durée du bail | Revenus ≥ 2,85x le loyer, emploi stable |
| Caution solidaire | Personne (un proche s’engage) | Gratuit | Selon l’acte de cautionnement | Trouver un garant solvable |
| Garant privé (Cautioneo, GarantMe, SmartGarant) | Le locataire | 3,5 % à 4,5 % du loyer CC | Selon le contrat | Profils atypiques acceptés |
| Caution bancaire | Le locataire | Frais de dossier + fonds bloqués | Selon la convention | Disposer de l’épargne à bloquer |
Chacune répond à un problème différent. Aucune n’est meilleure dans l’absolu.
La GLI, la seule à couvrir toute la durée du bail
C’est l’alternative la plus directe à Visale pour un propriétaire, et la seule qui règle le problème des trois ans.
Vous la souscrivez vous-même, vous la payez vous-même, et vous n’êtes pas dépendant de la situation administrative de votre locataire. Elle couvre les loyers et charges impayés, les frais de procédure et d’expulsion, et selon les contrats les dégradations immobilières au-delà du dépôt de garantie.
Le prix se situe entre 2,15 % et 5 % du loyer annuel charges comprises selon les assureurs. Sur un loyer de 900 € par mois, cela représente entre 230 et 540 € par an. Une somme entièrement déductible de vos revenus fonciers au régime réel, ce qui ramène le coût net à environ 60 % de la prime pour un bailleur imposé à 30 %.
La contrepartie, ce sont les conditions d’éligibilité. Les assureurs exigent en général des revenus nets équivalant à 2,85 fois le loyer charges comprises, et un emploi stable. Un CDI hors période d’essai passe sans difficulté. Un CDD avec six mois de contrat restants, un indépendant avec deux ans d’activité, un retraité avec une pension suffisante passent aussi, selon les assureurs.
Deux différences avec Visale méritent d’être notées. La GLI n’a pas de plafond de loyer aussi bas : nos contrats couvrent jusqu’à 3 000 € par mois, contre 1 940 € au maximum chez Visale. Et elle ne dépend d’aucun critère d’âge ni de plafond de ressources du locataire.
La caution solidaire, gratuite mais fragile
Un proche du locataire s’engage par écrit à payer si le locataire ne paie pas. C’est gratuit, c’est simple sur le papier.
En pratique, c’est la solution la plus décevante quand l’impayé arrive. Le garant peut avoir perdu son emploi, avoir déménagé à l’étranger, être décédé, ou simplement refuser de payer. Il faudra alors l’assigner, ce qui vous ramène à une procédure judiciaire à vos frais.
Vérifiez au minimum la solvabilité du garant au moment de la signature, avec les mêmes pièces que celles demandées au locataire, et exigez des revenus au moins équivalents à trois fois le loyer.
Les garants privés, payés par le locataire
Cautioneo, GarantMe, SmartGarant et quelques autres proposent de se porter caution à la place d’un proche. Le locataire paie une cotisation, généralement entre 3,5 % et 4,5 % du loyer charges comprises.
L’intérêt pour vous : ces organismes acceptent des profils que Visale exclut, notamment les indépendants, les freelances, les expatriés, les retraités et les salariés de plus de 30 ans en CDI classique. Le dossier est étudié individuellement, souvent en 24 à 48 heures.
La limite : la qualité de la garantie dépend entièrement du contrat. Lisez le plafond de couverture, la durée d’engagement et surtout les conditions de mise en jeu. Certains contrats prévoient des délais de déclaration très courts.
Ce n’est pas non plus vous qui décidez : c’est le locataire qui souscrit. Vous pouvez le proposer, pas l’imposer.
La caution bancaire, rare mais solide
Le locataire bloque une somme sur un compte dédié, en général l’équivalent de plusieurs mois de loyer. La banque s’engage à vous verser cette somme en cas d’impayé.
C’est la garantie la plus sûre techniquement, puisque les fonds existent déjà. Mais elle demande au locataire d’immobiliser plusieurs milliers d’euros, ce qui la rend inaccessible à la majorité des candidats. On la rencontre surtout dans les baux haut de gamme et les locations d’expatriés.
Attention : elle ne couvre que le montant bloqué. Un impayé long l’épuise vite, et elle ne prend pas en charge les frais de procédure.
Le piège du cumul, à connaître avant de signer
Beaucoup de bailleurs se disent qu’ils vont tout empiler pour être tranquilles : une GLI, un garant, et Visale par-dessus. C’est précisément ce qu’il ne faut pas faire.
L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 est clair : lorsque le bailleur a souscrit une assurance ou une autre garantie couvrant les obligations locatives, il ne peut pas exiger en plus un cautionnement. La seule exception concerne les logements loués à un étudiant ou à un apprenti.
Concrètement, si vous avez une GLI et que vous faites quand même signer une caution solidaire, ce cautionnement est nul. Vous croyez avoir deux protections, vous n’en avez qu’une, et vous l’apprendrez au pire moment.
Visale étant juridiquement un cautionnement, la même règle s’applique : GLI et Visale ne se cumulent pas sur un même bail. Il faut choisir.
Quelle solution selon votre situation
Votre locataire est éligible Visale et le bail fait moins de trois ans. Gardez Visale, c’est gratuit et la couverture est bonne. Notez juste la date d’expiration dans votre agenda et relancez le locataire trois mois avant pour qu’il refasse une demande.
Votre loyer dépasse le plafond Visale. La GLI est la seule option qui couvre les loyers élevés. Vérifiez le montant exact porté sur le visa avant de signer : si le loyer charges comprises du bail est supérieur, la garantie ne couvrira pas le bail tel qu’il est signé.
Votre locataire n’est pas éligible Visale. Soit vous prenez une GLI si son dossier passe les critères assureur, soit vous lui proposez un garant privé si son profil est atypique.
Vous voulez sécuriser un bail sur six ou neuf ans. La GLI, sans hésitation. C’est le seul dispositif qui ne s’arrête pas au bout de trois ans.
Vous avez plusieurs biens. Une GLI multi-biens négociée par un courtier vous fera gagner entre 0,5 et 1 point de prime sur l’ensemble du parc. Au-delà de trois logements, l’écart devient significatif.
Questions fréquentes
Puis-je refuser un locataire qui présente une garantie Visale ?
Oui. Visale n’est pas obligatoire pour vous et vous restez libre de choisir votre locataire, dans les limites du droit de la non-discrimination. Vous ne pouvez pas refuser un dossier au motif que le locataire est jeune ou précaire, mais vous pouvez privilégier un dossier plus solide.
Que se passe-t-il à la fin des trois ans de Visale ?
La garantie cesse. Le locataire peut faire une nouvelle demande pour le même logement s’il remplit encore les critères. Sans nouvelle demande acceptée, vous n’êtes plus couvert.
Puis-je souscrire une GLI en cours de bail, alors que mon locataire est déjà en place ?
Oui, à condition qu’il soit à jour de ses loyers et qu’il remplisse les critères d’éligibilité. Un délai de carence de trois mois s’applique généralement.
La GLI coûte-t-elle vraiment plus cher que Visale ?
Visale est gratuite, donc oui en valeur absolue. Mais après déduction fiscale, une GLI à 2,15 % sur un loyer de 900 € revient à environ 140 € nets par an. À comparer au coût d’un seul mois d’impayé.
Mon locataire a un visa Visale délivré en 2025. Suis-je concerné par la réforme ?
Non. Les contrats de cautionnement conclus avant le 6 janvier 2026 restent régis par les conditions en vigueur à leur signature.
Savoir en 5 minutes si vous êtes encore couvert
Beaucoup de propriétaires découvrent le mur des trois ans le jour du premier impayé. C’est le pire moment.
Envoyez-nous votre situation : date du bail, montant du loyer, profil du locataire, garantie en place. Nous vous répondons avec la date exacte de fin de votre couverture Visale et, si vous êtes exposé, une proposition de GLI à partir de 2,15 % du loyer annuel charges comprises, sans franchise, avec prise en charge dès le premier mois d’impayé.
C’est gratuit et sans engagement.