En résumé
- La procédure d’expulsion pour loyer impayé est exclusivement judiciaire : impossible d’expulser un locataire sans décision de justice.
- Elle suit 5 étapes : relance amiable, commandement de payer, assignation, jugement, puis expulsion avec concours de la force publique.
- Depuis la loi du 27 juillet 2023, le locataire dispose de 6 semaines (contre 2 mois avant) pour régler sa dette après le commandement de payer.
- Durée réelle : 6 à 18 mois en moyenne, jusqu’à 24 mois à Paris, Lyon ou Marseille.
- Coût : 2 000 € à 4 000 € de frais de procédure, pris en charge par une garantie loyer impayé.
La procédure en cas de loyer impayé se déroule en 5 étapes : relance amiable, commandement de payer délivré par commissaire de justice (délai de 6 semaines pour régulariser), assignation devant le juge des contentieux de la protection, jugement d’expulsion, puis commandement de quitter les lieux. Comptez 6 à 18 mois entre le premier impayé et l’expulsion effective.
Vous pouvez agir dès le premier loyer non payé. La loi n’impose aucun minimum. Mais chaque étape obéit à un formalisme strict. Une erreur peut annuler toute la procédure. Voici le déroulé complet, avec les délais réels constatés en 2026.
Étape 1 : la phase amiable (jours 1 à 30)
Ne laissez jamais traîner un impayé. Agissez dès le lendemain de l’échéance prévue au bail.
- Jour 1 à 10 : relance téléphonique ou courrier simple. Une erreur de virement est vite arrivée.
- Jour 10 à 20 : envoyez une mise en demeure pour loyer impayé en recommandé avec accusé de réception.
- Si le locataire a un garant : adressez-lui le même courrier.
- Si vous avez une GLI : déclarez le sinistre dans le délai prévu au contrat (souvent 30 à 45 jours).
⚠️ Interdictions absolues : changer les serrures, couper l’eau ou l’électricité, menacer le locataire. Ces actes constituent un délit. Pour connaître vos premières démarches en détail, consultez notre guide loyer impayé : que faire.
Étape 2 : le commandement de payer (semaines 4 à 10)
C’est l’acte qui déclenche officiellement la procédure. Seul un commissaire de justice (ex-huissier) peut le délivrer. Coût : 80 € à 150 €.
Le commandement de payer doit mentionner, sous peine de nullité :
- le montant exact de la dette (loyers + charges, période détaillée) ;
- la reproduction intégrale de la clause résolutoire du bail ;
- le délai de 6 semaines accordé au locataire pour payer ;
- la possibilité de saisir le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) ;
- l’avertissement qu’à défaut de paiement, le bail peut être résilié.
Ce qui a changé avec la loi Kasbarian-Bergé du 27 juillet 2023 :
| Avant 2023 | Depuis 2023 (applicable en 2026) |
| Délai de régularisation : 2 mois | 6 semaines |
| Clause résolutoire facultative | Obligatoire dans les baux signés depuis le 29/07/2023 |
| CCAPEX peu impliquée | Signalement CCAPEX obligatoire si bailleur particulier et dette > 2 mois de loyer hors charges |
À noter : un décret du 12 février 2026 donnera aux CCAPEX un pouvoir décisionnaire sur le maintien des aides au logement à compter du 1er janvier 2027.
Étape 3 : l’assignation devant le juge (mois 3 à 8)
Le locataire n’a pas payé dans les 6 semaines ? La clause résolutoire est acquise. Vous saisissez alors le juge des contentieux de la protection (tribunal judiciaire du lieu du logement).
Points clés :
- L’assignation est délivrée par commissaire de justice.
- Elle doit être notifiée au préfet au moins 6 semaines avant l’audience.
- Le juge vérifie la validité du commandement et le décompte de la dette.
- L’avocat n’est pas obligatoire, mais recommandé. Sa prise en charge est possible via une protection juridique bailleur.
Le juge peut accorder au locataire des délais de grâce : jusqu’à 3 ans pour apurer la dette s’il est en capacité de payer. Dans ce cas, la clause résolutoire est suspendue tant que le locataire respecte l’échéancier.
Étape 4 : le jugement et le commandement de quitter les lieux (mois 8 à 12)
Si le juge prononce la résiliation du bail, il :
- constate l’acquisition de la clause résolutoire ;
- condamne le locataire au paiement de la dette ;
- ordonne l’expulsion.
Le commissaire de justice signifie ensuite un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose de 2 mois pour partir. Il peut demander au juge de l’exécution des délais supplémentaires (3 mois à 3 ans selon sa situation).
Étape 5 : l’expulsion effective (mois 12 à 18)
Le locataire refuse toujours de partir ? Le commissaire de justice demande le concours de la force publique au préfet. Celui-ci a 2 mois pour répondre. En cas de refus, l’État vous doit une indemnisation.
⚠️ Trêve hivernale : aucune expulsion ne peut être exécutée du 1er novembre au 31 mars, sauf exceptions (relogement prévu, squat). La procédure judiciaire, elle, continue de courir pendant cette période.
Tableau récapitulatif : délais et coûts de la procédure
| Étape | Délai indicatif | Coût moyen |
| Relance + mise en demeure | Jours 1 à 30 | 10 € à 30 € |
| Commandement de payer | Semaines 4 à 10 (+ 6 semaines de délai légal) | 80 € à 150 € |
| Assignation + audience | Mois 3 à 8 | 300 € à 1 500 € (avec avocat) |
| Jugement + commandement de quitter | Mois 8 à 12 | 100 € à 200 € |
| Expulsion (force publique) | Mois 12 à 18 | 200 € à 500 € |
| Total | 6 à 18 mois | 2 000 € à 4 000 € |
Combien de loyers impayés avant de lancer la procédure ?
Un seul suffit. La loi ne fixe aucun seuil minimum. Dès le premier impayé, vous pouvez envoyer une relance, puis faire délivrer un commandement de payer.
En pratique, plus vous agissez tôt, plus la dette reste maîtrisable. Un dossier avec 2 mois d’impayés se règle plus souvent à l’amiable qu’un dossier avec 8 mois de dette.
Locataire avec APL : le cas particulier de la CAF
Si votre locataire perçoit des aides au logement, vous devez signaler l’impayé à la CAF dans les 2 mois. L’impayé est constitué dès 2 mois de loyer (hors charges) non payés.
La CAF peut alors :
- maintenir l’APL et vous la verser directement (tiers payant) ;
- imposer un plan d’apurement au locataire ;
- suspendre l’aide en cas de mauvaise foi.
Des délais qui varient selon les villes
Les délais d’audience dépendent de l’engorgement des tribunaux. En 2026, les écarts sont significatifs :
- Paris et petite couronne : 8 à 14 mois entre l’assignation et l’expulsion effective, tribunaux saturés. Si votre bien est situé dans la capitale, consultez notre guide de la garantie loyer impayé à Paris.
- Lyon, Marseille, Bordeaux : 6 à 12 mois en moyenne.
- Villes moyennes : 4 à 8 mois, audiences obtenues plus rapidement.
Ces écarts renforcent l’intérêt d’une couverture assurantielle : pendant toute la procédure, sans assurance loyer impayé propriétaire, vous ne percevez rien.
Comment éviter d’avancer les frais : la GLI
Une procédure complète coûte 2 000 € à 4 000 €, auxquels s’ajoutent 6 à 18 mois de loyers perdus. Pour un loyer de 800 €, la perte totale peut dépasser 18 000 €.
La garantie loyer impayé couvre :
- les loyers et charges impayés (plafonds de 70 000 € à 90 000 €) ;
- tous les frais de procédure : commissaire de justice, avocat, contentieux ;
- souvent les dégradations locatives.
Son coût : 2 % à 4 % du loyer annuel, déductible des revenus fonciers. Comparez les offres dans notre comparatif assurance loyer impayé 2026 et vérifiez les tarifs détaillés par assureur. Si votre locataire est éligible, la garantie Visale constitue une alternative gratuite.
FAQ : vos questions sur la procédure de loyer impayé
Quelle est la durée d’une procédure d’expulsion pour loyer impayé ?
Entre 6 et 18 mois en moyenne en 2026, du premier impayé à l’expulsion effective. La trêve hivernale (1er novembre – 31 mars) et l’engorgement des tribunaux peuvent porter ce délai à 24 mois dans les grandes villes.
Peut-on expulser un locataire sans passer par le juge ?
Non, jamais. Seul un jugement peut ordonner une expulsion. Changer les serrures ou couper les fluides expose le propriétaire à 3 ans de prison et 30 000 € d’amende.
Quel est le délai après un commandement de payer ?
Le locataire dispose de 6 semaines pour régler sa dette, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée en 2023. Sans paiement, la clause résolutoire est acquise et le bailleur peut saisir le juge.
Qui paie les frais de la procédure d’expulsion ?
Le propriétaire avance tous les frais (2 000 € à 4 000 €). Le juge condamne généralement le locataire à les rembourser, mais le recouvrement reste aléatoire. Une GLI prend ces frais en charge intégralement.
La trêve hivernale bloque-t-elle toute la procédure ?
Non. Elle empêche uniquement l’exécution de l’expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars. Le commandement de payer, l’assignation et le jugement peuvent intervenir pendant cette période.