Savez-vous que votre garantie des loyers impayés peut refuser de vous indemniser dans certaines situations ? En 2026, avec l’interdiction des locations classées DPE G et le durcissement des conditions d’assurance face à la crise économique, comprendre les exclusions de votre contrat est devenu essentiel.
Un dossier refusé ou une indemnisation bloquée peuvent mettre en péril vos finances. Cet article vous dévoile précisément les situations où la garantie des loyers impayés ne vous protège pas, pour que vous puissiez louer en toute sérénité.
Qu’est-ce qu’une exclusion de garantie en GLI ?
Avant d’aborder les exclusions concrètes, il est crucial de comprendre la différence entre deux concepts souvent confondus. D’un côté, vous avez les exclusions de garantie qui correspondent aux risques non couverts dès la signature du contrat. De l’autre, les déchéances de garantie surviennent lorsque vous ne respectez pas vos obligations contractuelles.
La différence entre exclusion et déchéance
Une exclusion représente un risque que l’assureur refuse de couvrir dès le départ. Par exemple, si votre locataire est déjà en situation d’impayé au moment de la souscription, cette situation sera exclue. En revanche, une déchéance intervient lorsque vous commettez une faute qui libère l’assureur de ses obligations, comme le non-respect des délais de déclaration.
Les conditions générales vs particulières
Chaque contrat d’assurance loyer impayé comporte deux niveaux de règles. Les conditions générales définissent le cadre global applicable à tous les assurés. Les conditions particulières, elles, précisent les spécificités de votre contrat personnel. Certaines exclusions peuvent varier d’un assureur à l’autre, d’où l’importance de lire attentivement votre contrat avant de signer.
L’importance de connaître ses limites
Connaître les exclusions de votre garantie des loyers impayés vous permet d’anticiper les risques. Vous pouvez ainsi adapter votre sélection de locataires ou souscrire des garanties complémentaires. Cette connaissance vous évite également les mauvaises surprises au moment où vous avez le plus besoin de votre assurance.
Les exclusions liées au locataire (Critères de solvabilité)
La solvabilité de votre locataire constitue le premier critère d’acceptation pour la garantie des loyers impayés. Les assureurs analysent minutieusement la capacité financière du candidat avant de valider la couverture.
Le taux d’effort : une règle stricte
Le taux d’effort représente le pourcentage des revenus consacré au loyer. Les assureurs imposent généralement que les revenus nets du locataire soient au moins 3 à 3,5 fois supérieurs au montant du loyer charges comprises. Si votre locataire gagne moins, l’assureur refuse la couverture. Ce critère garantit que le locataire dispose de revenus suffisants pour honorer ses engagements.
Les statuts professionnels à risque
Certaines situations professionnelles sont systématiquement exclues par les assureurs :
- Période d’essai : Les salariés non confirmés dans leur poste représentent un risque trop élevé
- CDD courts : Les contrats de moins de 8 mois sont généralement refusés sans caution solidaire
- Intérimaires : L’instabilité de leurs revenus pose problème aux assureurs
- Intermittents du spectacle : Leur statut particulier les exclut souvent de la GLI
La vérification des documents : votre responsabilité
Vous avez une obligation de vigilance sur les documents fournis par votre locataire. Si le locataire a fourni de faux bulletins de salaire et que vous n’avez pas fait les vérifications d’usage, l’assureur peut refuser d’indemniser. Cela signifie que vous devez vérifier la cohérence des informations, contacter l’employeur si nécessaire, et conserver tous les justificatifs.
Les exclusions liées au logement (Focus 2026 & DPE)
L’année 2026 marque un tournant majeur avec l’interdiction de louer les logements classés G au diagnostic de performance énergétique. Cette mesure impacte directement votre garantie des loyers impayés.
L’interdiction des passoires thermiques
Depuis le 1er janvier 2026, les logements classés G sont considérés comme indécents et ne sont plus autorisés à être mis en location. Cette interdiction concerne les nouveaux baux, les renouvellements et les reconductions tacites. Pour les propriétaires, cela signifie qu’il devient impossible de louer légalement ces biens sans travaux de rénovation.
L’impact du DPE sur votre GLI
Le lien entre DPE et garantie des loyers impayés est direct : une compagnie d’assurance peut refuser d’appliquer la garantie si le logement est frappé d’une interdiction de location pour indécence énergétique (DPE G). Pourquoi ? Parce que le bail signé sur un logement indécent est considéré comme illégal, ce qui libère l’assureur de ses obligations.
Les critères de décence obligatoires
Au-delà du DPE, votre logement doit respecter plusieurs critères de décence :
- Surface minimale habitable suffisante
- Absence d’insalubrité ou de péril
- Installation électrique aux normes
- Système de chauffage fonctionnel
- Protection contre les infiltrations d’eau
Pour qu’un logement soit considéré comme décent, il doit avoir au moins la classe F du DPE à partir du 1er janvier 2025, puis la classe E à partir du 1er janvier 2028.
Les exclusions liées au comportement du propriétaire
Même avec un locataire solvable et un logement décent, vous pouvez perdre le bénéfice de votre garantie des loyers impayés si vous ne respectez pas vos obligations contractuelles.
L’absence de clause résolutoire dans le bail
La clause résolutoire permet de résilier automatiquement le bail en cas d’impayé. Sans cette clause, l’expulsion devient beaucoup plus complexe et longue. De nombreux contrats de GLI exigent sa présence dans le bail pour accepter la couverture. Vérifiez que votre contrat de location comporte bien cette clause essentielle.
Le non-respect des délais de déclaration
Selon les conditions de votre contrat, vous disposez d’un délai, généralement entre 30 et 90 jours, pour signaler la situation à votre assureur. Dépasser ce délai peut entraîner le rejet pur et simple de votre demande d’indemnisation. Ces délais sont stricts et ne souffrent aucune excuse.
Les manquements aux procédures de recouvrement
Avant de saisir votre assurance, vous devez respecter une procédure précise :
- Envoyer une relance amiable au locataire dès le premier retard
- Adresser une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception
- Signaler le commandement de payer dans les délais impartis
- Informer la CAF après deux mois d’impayés
Le non-respect par le propriétaire de ses obligations découlant du bail ou de la réglementation est un cas d’exclusion de la garantie. Chaque étape oubliée peut vous coûter votre indemnisation.
Les risques souvent non couverts par la GLI standard
Au-delà des exclusions classiques, certains risques locatifs ne sont pas inclus dans les contrats de base. Vous devez connaître ces limites pour ne pas vous retrouver démuni.
La vacance locative entre deux locations
Une garantie vacance locative vous indemnise pour les périodes où le logement reste inoccupé après l’expulsion d’un locataire défaillant. Cependant, cette garantie nécessite souvent une option payante distincte. Sans elle, vous ne percevrez aucun revenu durant la période de recherche d’un nouveau locataire.
Les détériorations immobilières plafonnées
Les dégradations du logement sont souvent couvertes, mais attention aux plafonds. La couverture des dégradations locatives est souvent plafonnée entre 7 000 et 10 000 euros. Si votre locataire cause des dommages importants dépassant ce montant, vous devrez payer le surplus de votre poche.
Les frais de contentieux partiellement pris en charge
Les frais de procédure représentent un coût significatif dans la gestion des impayés. Selon les contrats, certains frais sont inclus tandis que d’autres restent à votre charge :
- Souvent couverts : Honoraires d’huissier, frais d’expulsion, frais d’avocat
- Rarement couverts : Pénalités de retard non prévues au bail, préjudice moral, pertes d’exploitation
Vérifiez précisément ce que couvre votre contrat en matière de protection juridique.
Tableau récapitulatif : Ce qui est couvert vs Ce qui est exclu
| ✅ Généralement inclus | ❌ Généralement exclu |
| Loyers et charges impayés | Dépôt de garantie non versé |
| Taxes locatives impayées | Préjudice moral du propriétaire |
| Frais d’huissier et d’expulsion | Logements DPE G en 2025 |
| Dégradations (avec plafond 7-10K€) | Locataires en période d’essai |
| Procédures judiciaires | Faux documents non vérifiés |
| Loyers pendant la procédure | Vacance locative (sans option) |
| Honoraires d’avocat | Résidences secondaires |
| Commandements de payer | Pénalités non prévues au bail |
FAQ : Questions fréquentes sur la GLI en 2026
La GLI couvre-t-elle les locataires en période d’essai ?
Non, généralement pas. Les assureurs qui proposent une assurance loyers impayés imposent des conditions sur le profil du locataire, et la période d’essai est considérée comme trop risquée. Seuls quelques contrats spécialisés “locataires atypiques” acceptent ce profil, moyennant une surprime significative.
Peut-on cumuler GLI et caution solidaire en 2026 ?
L’article 22-1 de la loi de 1989 interdit de demander une caution en plus de la garantie loyer impayé, sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti. Cette interdiction vise à protéger les locataires d’un cumul de garanties jugé excessif. Toute violation de cette règle peut entraîner des sanctions.
Le DPE invalide-t-il automatiquement la garantie des loyers impayés ?
Oui, indirectement. Si votre bail est considéré comme illégal parce que le logement est classé G et interdit à la location, l’assureur peut légitimement refuser d’indemniser. La nullité du contrat de bail entraîne la nullité de la garantie. C’est pourquoi il est impératif de réaliser des travaux de rénovation ou de ne plus louer le bien.
Quels sont les délais maximum d’indemnisation de la GLI ?
L’indemnisation est souvent déclenchée après 2 mois d’impayés, avec un plafond de 70 000 à 120 000 euros et une durée maximale de prise en charge de 24 à 36 mois. Au-delà de cette période, vous ne recevrez plus d’indemnisation, même si le locataire est toujours en place. Ces limites soulignent l’importance d’agir rapidement en cas d’impayé.
Les exclusions de la garantie des loyers impayés en 2026 touchent principalement trois domaines : la solvabilité du locataire, la décence du logement avec l’impact majeur du DPE, et le respect de vos obligations contractuelles. Comprendre ces limites vous permet de mieux protéger votre investissement locatif. N’oubliez pas que chaque contrat possède ses spécificités, alors lisez attentivement vos conditions générales et particulières.
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