Vous êtes propriétaire bailleur et l’idée qu’un locataire cesse de payer vous angoisse ? Vous n’êtes pas seul. En France, près d’un propriétaire sur trois s’inquiète du risque de loyers impayés. La garantie loyers impayés devient alors votre meilleure alliée pour louer sereinement.
Cette assurance privée protège vos revenus locatifs et couvre bien plus que les simples impayés. Découvrons ensemble comment elle fonctionne et si elle correspond à votre situation.
Qu’est-ce que la garantie loyers impayés ?
La garantie loyers impayés est une assurance que vous souscrivez en tant que propriétaire pour vous protéger contre les défaillances de paiement de votre locataire. Contrairement à une caution classique, cette protection va bien au-delà du simple remboursement des loyers.
Cette assurance couvre plusieurs aspects essentiels de votre location. Elle prend en charge les loyers non payés et les charges impayées pendant toute la durée de la procédure. Elle vous rembourse également les frais de contentieux, incluant les honoraires d’avocat et d’huissier. Certaines formules couvrent même les dégradations immobilières causées par le locataire et la vacance locative qui suit un impayé.
La garantie loyers impayés s’adresse principalement aux propriétaires de résidences principales. Elle ne concerne pas les locations saisonnières, les bureaux ou les locaux commerciaux. Vous pouvez la souscrire que vous soyez particulier, société civile immobilière ou que vous passiez par une agence de gestion locative.
Comment fonctionne la garantie loyers impayés ?
La souscription de votre garantie
Vous devez souscrire la garantie loyers impayés avant ou immédiatement après la signature du bail. Dans l’idéal, faites-le avant la remise des clés à votre locataire. Vous pouvez encore souscrire dans les 15 jours suivant l’entrée du locataire dans le logement.
Pour finaliser votre souscription, vous devrez constituer un dossier complet. Celui-ci comprend le contrat de bail signé, l’état des lieux d’entrée, les pièces d’identité du locataire et les justificatifs de revenus. Ces documents permettent à l’assureur d’évaluer le risque avant de valider votre contrat.
Les conditions d’éligibilité de la GLI
Votre locataire doit remplir des critères stricts pour que la garantie loyers impayés s’active. L’assureur examine sa solvabilité avec attention. Les revenus de votre locataire doivent représenter au minimum 3 fois le montant du loyer charges comprises. Certains assureurs acceptent un ratio de 2,85 fois, mais c’est moins courant.
La situation professionnelle compte également beaucoup. Les locataires en CDI hors période d’essai sont privilégiés. Les CDD de plus de 8 mois, les retraités et les travailleurs indépendants installés depuis au moins 2 ans sont généralement acceptés. Pour les étudiants, un garant solvable est souvent exigé.
Vous devez fournir des justificatifs précis : les 3 derniers bulletins de salaire, l’avis d’imposition de l’année précédente, le contrat de travail et les 3 dernières quittances de loyer de l’ancien logement. L’absence d’un seul document peut entraîner le refus de prise en charge en cas de sinistre.
À partir de quel moment peut-on faire appel à la GLI ?
La garantie loyers impayés se déclenche dès que votre locataire cesse de payer. Vous devez toutefois suivre une procédure précise. Dès le premier impayé, contactez votre locataire pour comprendre la situation. Après 15 jours de retard, envoyez une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception.
Vous devez ensuite déclarer le sinistre à votre assureur dans les délais prévus au contrat. La plupart des assurances exigent une déclaration rapide, souvent sous 15 à 30 jours après le premier impayé. Transmettez toutes les pièces justificatives : copies des relances, du bail, des dernières quittances et du dossier complet du locataire.
L’indemnisation ne commence qu’après un délai de carence. En général, vous devez attendre 2 mois d’impayés consécutifs avant que l’assureur ne prenne le relais. Certains contrats prévoient une franchise, mais beaucoup proposent une prise en charge rétroactive à partir du 3è mois d’impayé.
Que se passe-t-il ensuite ?
Une fois le sinistre déclaré et validé, votre assureur vous indemnise des loyers manquants. Le montant varie selon votre contrat, généralement entre 70% et 100% du loyer. Les plafonds annuels se situent entre 70 000 et 120 000 euros selon les formules. La durée de prise en charge s’étend sur 24 à 36 mois en moyenne.
L’assureur gère également toute la procédure de recouvrement. Il mandate un commissaire de justice pour envoyer un commandement de payer au locataire. Ce commandement laisse 2 mois au locataire pour régulariser sa situation. Si le paiement n’intervient pas, l’assureur engage la procédure judiciaire pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion.
Pendant toute cette période, vous continuez à recevoir les indemnités. Vous n’avez pas à avancer les frais de justice, ils sont couverts par la garantie loyers impayés. Votre assureur s’occupe de tout : assignation devant le tribunal, audience, suivi du jugement et procédure d’expulsion si nécessaire.
Quelle est la durée de la procédure de résiliation du bail en cas de loyers impayés ?
La procédure complète prend du temps. En moyenne, comptez entre 6 et 18 mois pour une expulsion effective. Ce délai dépend de plusieurs facteurs : la présence d’une clause résolutoire dans le bail, la réactivité du locataire et la charge des tribunaux.
Voici les grandes étapes chronologiques : le commandement de payer laisse 2 mois au locataire. Si aucun règlement n’intervient, l’assignation devant le tribunal prend 2 à 4 mois. Après le jugement, le commissaire de justice signifie la décision, puis délivre un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose alors de 2 mois supplémentaires pour libérer le logement.
La trêve hivernale complique encore les choses. Entre le 1er novembre et le 31 mars, aucune expulsion ne peut avoir lieu, sauf exceptions très limitées. Cette suspension peut rallonger les délais de plusieurs mois. Dans certains cas complexes, la procédure totale peut atteindre 3 ans.
Quelles sont les conditions d’éligibilité pour le locataire ?
Les critères de revenus et de solvabilité
La règle de base reste simple : le loyer ne doit pas dépasser 33% des revenus du locataire. Certains assureurs acceptent jusqu’à 35% pour les locataires en CDI avec ancienneté. Ce taux d’effort permet de vérifier que votre locataire peut assumer son loyer tout en conservant un niveau de vie décent.
Les assureurs examinent la nature des revenus. Les salaires en CDI sont privilégiés. Les pensions de retraite sont également bien acceptées. Pour les travailleurs indépendants, les assureurs demandent au minimum 2 ans d’activité et les 2 derniers bilans comptables. Les revenus fonciers et les pensions alimentaires ne sont généralement pas pris en compte dans le calcul.
Le dossier doit être irréprochable. Les 3 derniers bulletins de salaire doivent montrer une stabilité. L’avis d’imposition confirme les revenus annuels. Un justificatif de domicile de moins de 3 mois atteste de la stabilité du locataire. Pour les indépendants, ajoutez une attestation de ressources et un certificat d’identification INSEE de moins de 3 mois.
Les situations professionnelles acceptées
Les CDI hors période d’essai constituent le profil idéal. Les assureurs les acceptent sans difficulté. Les fonctionnaires et agents de la fonction publique bénéficient du même traitement. Leur stabilité d’emploi rassure les compagnies d’assurance.
Les CDD posent plus de problèmes. Pour être accepté, le contrat doit avoir une durée restante d’au moins 8 mois à la signature du bail. Les CDD courts ou les missions d’intérim sont souvent refusés. Les intermittents du spectacle rencontrent également des difficultés, sauf s’ils justifient d’une activité régulière sur plusieurs années.
Les professions libérales et les travailleurs indépendants doivent prouver leur pérennité. L’activité doit être installée depuis au moins 2 ans. Les revenus doivent être stables et justifiés par les bilans comptables. Les auto-entrepreneurs récents ont peu de chances d’être acceptés par la garantie loyers impayés.
Que faire si le locataire n’est pas éligible ?
Plusieurs alternatives s’offrent à vous. La première option consiste à demander un garant solvable. Ce tiers s’engage à payer le loyer si votre locataire ne le fait pas. Le garant doit lui-même respecter les critères de solvabilité de la garantie loyers impayés.
La garantie Visale représente une excellente alternative gratuite. Proposée par Action Logement, elle s’adresse aux jeunes de moins de 30 ans, aux salariés du secteur privé et aux fonctionnaires sous conditions. Elle couvre les impayés pendant 36 mois dans le parc privé et 9 mois dans le logement social.
Vous pouvez aussi adapter le bail à la situation. Un loyer plus bas facilite l’acceptation du dossier. Vous pouvez demander un dépôt de garantie dans la limite légale d’un mois de loyer hors charges. Certains propriétaires préfèrent raccourcir la durée du bail pour réévaluer la situation plus rapidement.
Quelle garantie loyers impayés choisir ?
Les assureurs spécialisés : quelles offres proposent-ils pour les bailleurs ?
Les assureurs spécialisés comme Galian, Allianz ou Garantme proposent des formules dédiées. Leurs tarifs varient entre 2% et 4% du loyer annuel charges comprises. Pour un loyer de 1 500 euros par mois, comptez entre 360 et 720 euros par an, plus environ 25 euros de frais de dossier.
Ces compagnies offrent plusieurs niveaux de garanties. La formule de base couvre les loyers et charges impayés, les frais de contentieux et la protection juridique. Les formules intermédiaires ajoutent la couverture des dégradations jusqu’à 10 000 euros. Les formules premium incluent la vacance locative suite à un impayé.
Les délais d’indemnisation sont clairement définis. La prise en charge débute généralement après 2 mois d’impayés. Le versement des indemnités intervient sous 60 à 90 jours après la déclaration du sinistre. Les plafonds de remboursement atteignent 70 000 à 120 000 euros selon les contrats.
Les assureurs courtiers : quelles formules loyers impayés proposent-ils ?
Les courtiers comme Cautioneo ou JeLoueBien simplifient les démarches. Leur souscription se fait entièrement en ligne. Vous obtenez un devis en quelques minutes et la validation du dossier prend quelques jours. Cette rapidité séduit de nombreux propriétaires.
Ces acteurs misent sur la transparence. Les conditions générales sont claires et détaillées. Aucun frais caché ne vient alourdir la facture. Le service client reste accessible par téléphone, email ou chat. Les utilisateurs apprécient particulièrement la simplicité du processus et la réactivité des équipes.
Les tarifs des courtiers se situent dans la moyenne du marché, entre 2,5% et 3,5% du loyer annuel. Certains proposent des formules modulables. Vous pouvez ajouter ou retirer des options selon vos besoins. Cette flexibilité permet d’ajuster la protection en fonction de votre budget.
Comment est calculé le prix de votre garantie loyers impayés ?
Les facteurs qui influencent le tarif
Le montant du loyer constitue la base de calcul principale. Plus le loyer est élevé, plus la prime d’assurance augmente. Un loyer de 800 euros par mois à 2,5% coûte environ 240 euros par an, soit 20 euros par mois. Pour 1 500 euros de loyer, la facture grimpe à 450 euros annuels.
Le type de bien joue également. Un appartement en ville coûte généralement moins cher à assurer qu’une maison individuelle. Les logements meublés entraînent parfois une surprime. La localisation géographique influence aussi le tarif. Les zones tendues où les impayés sont plus fréquents peuvent voir leurs primes augmenter.
Les garanties optionnelles font grimper le prix. La couverture des dégradations immobilières ajoute environ 0,5% au tarif de base. La garantie vacance locative représente un surcoût de 0,5% à 1%. Une protection juridique étendue peut coûter 100 euros supplémentaires par an.
Le tableau récapitulatif des tarifs moyens
| Formule | Pourcentage du loyer | Loyer 1000€/mois | Loyer 1500€/mois |
| Basique | 2% à 2,5% | 240€ à 300€/an | 360€ à 450€/an |
| Intermédiaire | 2,5% à 3,5% | 300€ à 420€/an | 450€ à 630€/an |
| Premium | 3,5% à 5% | 420€ à 600€/an | 630€ à 900€/an |
Ces tarifs s’entendent hors frais de dossier, généralement compris entre 20 et 50 euros. Certains assureurs proposent des remises si vous gérez plusieurs biens. D’autres offrent une réduction pour les nouveaux clients.
L’avantage fiscal de la garantie loyers impayés
Vous pouvez déduire la totalité de votre prime d’assurance de vos revenus fonciers. Cette déduction s’applique dans le cadre du régime réel d’imposition. Pour un propriétaire bailleur imposé à 30%, une prime de 450 euros représente une économie fiscale de 135 euros.
Cette déductibilité améliore la rentabilité de votre investissement locatif. Elle réduit le coût réel de la garantie loyers impayés. Pour optimiser cet avantage, conservez précieusement toutes vos factures et attestations d’assurance. Votre expert-comptable ou votre centre des impôts pourra vous confirmer les conditions exactes.
Qu’est-ce que je risque si je ne souscris pas la GLI ?
Sans garantie loyers impayés, vous assumez seul tous les risques financiers. Un impayé peut rapidement dégénérer en catastrophe financière. Vous devez continuer à rembourser votre crédit immobilier même sans percevoir de loyer. Cette double charge pèse lourd sur votre budget mensuel.
Les frais de procédure s’accumulent rapidement. Un commandement de payer coûte entre 100 et 150 euros. L’assignation devant le tribunal représente environ 300 à 500 euros d’honoraires d’avocat. L’expulsion elle-même peut atteindre 500 à 1 000 euros. Au total, une procédure complète vous coûte facilement 1 000 à 2 000 euros de frais de justice.
La durée de la procédure aggrave votre perte. Pendant 6 à 18 mois, vous ne percevez aucun loyer. Pour un loyer de 1 000 euros, cela représente une perte de 6 000 à 18 000 euros. Ajoutez les frais de justice et les potentielles dégradations, et la facture grimpe facilement à 20 000 euros ou plus.
La garantie loyers impayés transforme ce risque majeur en simple tracas administratif. Votre assureur prend tout en charge : les loyers, les frais de justice et les dégradations. Vous dormez sur vos deux oreilles pendant que les professionnels gèrent la situation. Le coût annuel de la garantie loyers impayés, entre 300 et 600 euros, devient dérisoire comparé au risque financier évité.
Quelle alternative à l’assurance loyers impayés ?
La garantie Visale : une solution gratuite
La garantie Visale offre une protection sans frais pour le propriétaire ni le locataire. Proposée par Action Logement, elle couvre les loyers et charges impayés pendant 36 mois dans le parc privé. Elle prend en charge jusqu’à 9 mois d’impayés pour les étudiants dans le logement social.
Cette garantie présente de sérieux avantages. Vous ne payez aucune cotisation. La souscription se fait directement en ligne sur le site d’Action Logement. Le locataire obtient son visa Visale avant même de chercher un logement. Ce visa rassure les propriétaires et facilite la recherche de location.
Les conditions d’éligibilité limitent son accessibilité. Visale s’adresse aux jeunes de moins de 30 ans, aux salariés du secteur privé de plus de 30 ans en mutation professionnelle et aux fonctionnaires sous conditions. Les étudiants et apprentis peuvent aussi en bénéficier. Les plafonds de ressources varient selon la situation et la zone géographique.
La caution solidaire traditionnelle
La caution solidaire reste la garantie la plus ancienne. Une personne physique, souvent un proche du locataire, s’engage à payer si ce dernier ne peut plus le faire. Cette solution ne coûte rien au propriétaire et rassure sur la solvabilité du locataire.
Cette garantie présente des limites importantes. Le garant peut lui-même rencontrer des difficultés financières. Vous devez alors le poursuivre en justice pour obtenir le paiement. Cette procédure prend du temps et n’offre aucune garantie de succès. Le garant peut aussi refuser de payer, estimant que vous n’avez pas suivi la bonne procédure.
La loi interdit de cumuler caution solidaire et garantie loyers impayés, sauf pour les étudiants et apprentis. Vous devez donc choisir entre les deux protections. Pour sécuriser vos revenus locatifs, la garantie loyers impayés offre une protection bien supérieure. Pour plus d’informations sur le paiement de cette assurance, consultez notre guide sur qui paie les frais d’assurance loyers impayés.
Le tableau comparatif des garanties
| Critère | GLI | Visale | Caution solidaire |
| Coût | 2% à 5% du loyer | Gratuit | Gratuit |
| Couverture loyers | 24 à 36 mois | 36 mois (parc privé) | Illimitée |
| Frais de justice | Inclus | Non inclus | Non inclus |
| Dégradations | Jusqu’à 10 000€ | Incluses | Non |
| Délai de prise en charge | 2 mois | 2 mois | Variable |
| Conditions locataire | Revenus 3x loyer | Profils éligibles | Garant solvable |
FAQ
Peut-on souscrire une garantie loyers impayés avec un locataire déjà en place ?
Oui, c’est possible si le locataire est présent depuis moins de 15 jours sans conditions. Au-delà de 15 jours et jusqu’à 6 mois, une période de carence de 3 mois s’applique avant toute indemnisation.
La garantie loyers impayés couvre-t-elle aussi les dégradations ?
Cela dépend de votre contrat. Les formules de base couvrent uniquement les loyers impayés et les frais juridiques. Les formules intermédiaires et premium incluent les dégradations jusqu’à 7 000 ou 10 000 euros selon les assureurs.
Combien de temps faut-il pour recevoir l’indemnisation ?
Après déclaration du sinistre, l’indemnisation débute généralement après 2 mois d’impayés consécutifs. Le versement effectif intervient sous 60 à 90 jours, avec une prise en charge rétroactive à partir du 3è mois d’impayé.
Peut-on cumuler garantie Visale et garantie loyers impayés ?
Non, le cumul est strictement interdit par la loi. Vous devez choisir entre la garantie Visale gratuite et une garantie loyers impayés privée. Cette règle protège le locataire d’exigences de garanties multiples.
La garantie loyers impayés s’impose comme votre meilleur atout pour louer sereinement. Elle sécurise vos revenus locatifs, couvre les frais de justice et vous protège des dégradations. Avec des tarifs entre 2% et 5% du loyer annuel, cette assurance représente un investissement minime comparé aux risques couverts.Vous hésitez encore sur la formule adaptée à votre situation ? Notre équipe d’experts reste à votre disposition pour vous guider. Remplissez notre formulaire de contact et obtenez un devis personnalisé en 2 minutes. Protégez dès maintenant votre investissement locatif avec la solution qui vous correspond.