En résumé
- La loi ne fixe aucun nombre minimum de loyers impayés avant d’agir : vous pouvez lancer la procédure dès le 1er impayé.
- Vous pouvez agir dès le premier mois de retard, sans attendre que la dette s’accumule.
- La procédure complète dure en moyenne 6 à 18 mois, selon votre situation et la période de l’année.
- La GLI (garantie loyer impayé) vous rembourse dès le 1er mois d’impayé, sans attendre l’issue de la procédure judiciaire.
La loi ne fixe pas de nombre minimum
C’est la première chose à savoir, et elle surprend beaucoup de propriétaires : la loi française ne prévoit aucun seuil de loyers impayés avant de pouvoir engager une procédure d’expulsion.
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 encadre la procédure, mais ne conditionne pas son déclenchement à un nombre précis de mensualités impayées. Dès le premier loyer non réglé, vous êtes en droit d’agir.
En pratique, la plupart des bailleurs attendent 2 à 3 mois avant de passer à l’étape formelle – souvent par prudence, ou dans l’espoir d’un règlement amiable. C’est compréhensible. Mais chaque mois d’attente, c’est une mensualité de plus à récupérer, et une procédure qui s’allonge d’autant.
La règle d’or : ne pas laisser la dette s’installer. Plus vous agissez tôt, plus vous conservez des leviers.
Réagir dès le premier loyer impayé
Face à un loyer impayé, la réaction doit être rapide et structurée. Voici les trois premières étapes, dans l’ordre.
Envoyer une lettre de relance (amiable)
Avant tout recours formel, envoyez une lettre de relance simple, par e-mail ou courrier ordinaire, pour rappeler au locataire son obligation de paiement.
Certains retards sont involontaires : virement raté, oubli, problème bancaire ponctuel. Une relance amiable règle souvent la situation en quelques jours, sans frais ni procédure.
Gardez une trace écrite de tous vos échanges.
Envoyer une mise en demeure (lettre recommandée)
Si la relance reste sans réponse sous 8 à 10 jours, passez à la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
Ce courrier formel indique le montant dû, le délai pour régulariser, et les suites envisagées en cas de non-paiement. Il constitue une pièce essentielle de votre dossier si vous devez aller au tribunal.
C’est aussi à ce stade que vous pouvez contacter la caution solidaire du locataire, si vous en avez une.
Prévenir la CAF si le locataire touche des aides au logement
Si votre locataire perçoit une aide au logement (APL, ALS, ALF), vous avez l’obligation légale de signaler l’impayé à la CAF dès que la dette atteint un certain seuil.
Ce seuil correspond à 2 fois le montant mensuel du loyer hors charges (ou 2 fois le loyer net de l’aide si elle vous est versée directement). Ne pas le faire vous expose à une amende de 8 010 €.
La CAF peut alors intervenir pour aider le locataire à régulariser sa situation – ce qui, dans certains cas, évite d’aller plus loin.
La procédure d’expulsion étape par étape
Si la situation ne se règle pas à l’amiable, voici la procédure légale à suivre. Elle est encadrée et ne peut pas être court-circuitée.
Le commandement de payer
C’est l’acte fondateur de toute procédure d’expulsion pour loyer impayé que faire. Il doit être délivré par un commissaire de justice (l’ancien huissier) au locataire – et à sa caution le cas échéant.
Ce document indique le montant exact de la dette et accorde au locataire 6 semaines pour régulariser (délai légal depuis la réforme de 2023, auparavant 2 mois). Si le locataire paie intégralement dans ce délai, la procédure s’arrête là.
Le commandement de payer doit aussi être signalé à la CCAPEX (commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives) par le commissaire de justice.
La saisine du tribunal judiciaire
Si la dette n’est pas soldée au terme des 6 semaines, vous pouvez assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire compétent (celui du lieu du logement).
L’assignation est rédigée et signifiée par un commissaire de justice. Le représentant de l’État dans le département doit également en être informé – c’est une obligation légale.
L’audience a lieu au minimum 6 semaines après la signification de l’assignation.
L’audience et le jugement
Lors de l’audience, le juge examine la situation des deux parties. Il peut :
- Prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion si le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience.
- Accorder un échéancier de remboursement (jusqu’à 3 ans) si le locataire a repris les paiements et démontre sa capacité à rembourser la dette.
Vous n’êtes pas obligé d’avoir un avocat devant ce tribunal, mais c’est fortement conseillé pour un dossier bien préparé.
L’expulsion effective
Une fois le jugement prononcé, le commissaire de justice signifie la décision au locataire et lui délivre un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose généralement de 2 mois pour partir.
S’il ne part pas, le commissaire de justice tente l’expulsion physique. En cas de résistance, il peut demander le concours de la force publique au préfet. Si le préfet refuse (ce qui arrive), l’État vous doit une indemnisation.
Attention : vous ne pouvez jamais expulser vous-même votre locataire. Changer la serrure ou couper les fluides expose à des poursuites pénales (jusqu’à 3 ans de prison et 30 000 € d’amende).
Les délais réels selon votre situation
La durée totale entre le premier impayé et l’expulsion effective varie énormément selon les garanties en place et la période de l’année.
| Situation | Délai moyen avant expulsion effective |
| Sans garantie | 12 à 18 mois |
| Avec caution solidaire | 9 à 12 mois |
| Avec Visale | 6 à 12 mois |
| Avec GLI | Remboursement dès le 1er mois – expulsion en 6 à 12 mois |
Ces délais s’entendent hors trêve hivernale. Si la procédure tombe en plein hiver, comptez 5 mois supplémentaires.
La trêve hivernale : attention aux délais bloqués
La trêve hivernale expulsion est une période pendant laquelle aucune expulsion ne peut être exécutée physiquement. Elle court du 1er novembre au 31 mars inclus soit 5 mois complets.
Pour la trêve hivernale 2025-2026, les dates sont : du 1er novembre 2025 au 31 mars 2026.
Ce qu’il faut retenir :
- Vous pouvez lancer et poursuivre la procédure (commandement de payer, assignation, audience) pendant la trêve.
- Mais l’expulsion physique est impossible à exécuter durant cette période, même si vous avez un jugement en main.
- Si le délai du commandement de quitter les lieux expire entre le 1er novembre et le 31 mars, l’expulsion est automatiquement reportée au 1er avril.
Concrètement : un impayé qui démarre en septembre peut vous bloquer jusqu’en avril, soit 7 mois d’attente avant de pouvoir récupérer votre logement.
Il existe des exceptions à la trêve hivernale notamment pour les squatteurs qui n’ont jamais eu de titre d’occupation, ou dans certaines situations liées au domicile conjugal mais elles ne s’appliquent pas aux locataires de droit commun.
Comment éviter d’attendre 18 mois ? La GLI
La procédure d’expulsion, on vient de le voir, est longue. Aucune garantie ne la raccourcit vraiment – la justice prend le temps qu’elle prend.
Mais l’assurance loyer impayé, la GLI, change radicalement l’équation financière.
Voici ce qu’elle apporte concrètement :
- Remboursement des loyers dès le 1er mois d’impayé, sans franchise, sans attendre le jugement ni l’expulsion.
- Couverture jusqu’à 24 mois de loyers impayés, ce qui couvre largement la durée d’une procédure standard.
- Prise en charge des frais de procédure : honoraires du commissaire de justice, frais d’avocat, frais de justice.
- Indemnisation des dégradations locatives au-delà du dépôt de garantie, selon les contrats.
La GLI assurance loyer impayé ne vous évite pas la procédure judiciaire – personne ne peut le faire. Mais elle vous évite de la subir financièrement. Pendant que la justice suit son cours, vous continuez à percevoir vos revenus locatifs.
C’est la différence entre une procédure stressante et coûteuse, et une procédure que vous gérez sereinement parce que votre trésorerie est protégée.
Pour être éligible à la GLI, le locataire doit répondre à certains critères de solvabilité au moment de la signature du bail (revenus représentant généralement 2,85 à 3 fois le loyer). C’est donc une protection à mettre en place avant l’impayé, pas après.
Questions fréquentes
Peut-on expulser un locataire après 1 mois de loyer impayé ?
Oui, juridiquement, vous pouvez lancer la procédure d’expulsion dès le premier loyer impayé. La loi ne fixe aucun seuil minimum. En pratique, il faut d’abord envoyer un commandement de payer via un commissaire de justice, puis attendre 6 semaines avant de pouvoir saisir le tribunal. L’expulsion effective interviendra plusieurs mois plus tard.
Que faire si le locataire ne part pas après le jugement d’expulsion ?
Si le locataire refuse de quitter le logement malgré le jugement et le commandement de quitter les lieux, le commissaire de justice peut demander le concours de la force publique au préfet. Si le préfet refuse son concours (ce qui arrive), l’État est tenu de vous indemniser pour le préjudice subi. En aucun cas vous ne pouvez procéder vous-même à l’expulsion.
La trêve hivernale s’applique-t-elle si le locataire est violent ?
La trêve hivernale ne prévoit pas d’exception spécifique pour les situations de violence entre locataires ou envers le bailleur. En revanche, si une décision de justice ordonne l’expulsion dans le cadre d’une procédure pénale (violences conjugales, par exemple), des règles différentes peuvent s’appliquer. Dans tous les cas, consultez un avocat pour votre situation précise.
Combien coûte une procédure d’expulsion ?
Une procédure d’expulsion complète coûte en moyenne entre 2 000 et 5 000 €, voire davantage en cas de contentieux complexe. Ce total comprend les honoraires du commissaire de justice (pour le commandement de payer, l’assignation, la signification du jugement et le commandement de quitter les lieux), les honoraires d’avocat (entre 800 et 3 500 € selon les cabinets) et les frais annexes. La GLI prend en charge ces frais de procédure, ce qui est l’un de ses avantages les plus concrets.
La GLI couvre-t-elle les loyers impayés pendant la procédure d’expulsion ?
Oui, c’est précisément son rôle. La garantie loyer impayé rembourse les loyers non perçus dès le premier mois d’impayé, et ce pendant toute la durée de la procédure, jusqu’à 24 mois selon les contrats. Elle couvre également les frais de procédure judiciaire et, souvent, les dégradations locatives. C’est la solution la plus complète pour un propriétaire bailleur face à un locataire défaillant.