Avez-vous déjà ressenti cette angoisse en signant un bail ? Cette crainte que votre locataire cesse un jour de payer son loyer vous empêche parfois de dormir. Un propriétaire sur dix en France a déjà vécu un impayé.
Face à ce risque, deux solutions se disputent votre attention : la garantie Visale d’Action Logement et la GLI privée. Laquelle vous correspond vraiment ? Voici la réponse claire que vous cherchez.
Visale ou GLI, le verdict
Avant d’entrer dans les détails, vous méritez une réponse directe. Le choix entre ces deux protections dépend de votre situation personnelle et du profil de votre locataire.
Choisissez Visale si vous privilégiez la gratuité
La garantie Visale représente une caution d’État entièrement gratuite. Elle convient parfaitement si votre locataire est jeune, étudiant ou en début de carrière. Vous ne déboursez rien et bénéficiez d’une protection solide pendant 36 mois maximum.
Cette solution s’adresse aux bailleurs qui acceptent des profils atypiques. Elle couvre les impayés de loyer et les dégradations locatives. Tout se gère en ligne, rapidement et sans paperasse excessive.
Choisissez la GLI si vous recherchez une couverture maximale
La garantie loyers impayés privés offre une protection plus étendue. Elle inclut généralement les frais de contentieux, la protection juridique et parfois les vacances locatives. Son coût oscille entre 2% et 4% du loyer annuel.
Cette assurance convient aux investisseurs exigeants. Elle ne limite pas la durée de couverture tant que le locataire occupe le logement. De plus, les primes sont déductibles de vos revenus fonciers au régime réel.
La règle d’or à retenir absolument
Le cumul Visale et GLI est strictement interdit. La loi française prohibe cette double garantie pour un même bail. Votre choix est donc définitif dès la signature du contrat. Prenez le temps de bien évaluer vos besoins avant de vous engager.
La garantie Visale : la solution gratuite et agile
Action Logement a créé ce dispositif pour faciliter l’accès au logement. Il rassure les propriétaires tout en aidant les locataires aux profils fragiles. Voyons ensemble comment cette garantie fonctionne concrètement.
Qu’est-ce que la garantie Visale exactement ?
Visale agit comme une caution solidaire. Action Logement se porte garant de votre locataire auprès de vous. En cas d’impayé, l’organisme vous rembourse directement les loyers dus.
Le dispositif existe depuis 2016. Il a été créé pour répondre à la difficulté des jeunes actifs et des salariés en mobilité à trouver un logement.
La procédure reste entièrement dématérialisée. Votre locataire fait sa demande en ligne sur le site officiel visale.fr. Vous recevez ensuite un visa que vous pouvez accepter ou refuser.
Pour quels locataires Visale fonctionne-t-elle ?
Cette garantie cible des profils spécifiques. Elle n’accepte pas tous les candidats à la location. Voici les conditions d’éligibilité :
- Jeunes de 18 à 30 ans : Quel que soit leur statut (étudiant, salarié, demandeur d’emploi)
- Salariés de plus de 30 ans : En mobilité professionnelle ou en situation précaire (CDD, intérim, période d’essai)
- Ménages accompagnés par un organisme social
- Locataires du parc social en bail mobilité
En revanche, Visale impose des plafonds de loyer. À Paris, le loyer charges comprises ne doit pas dépasser 1 500 euros. En province, ce plafond descend à 1 300 euros. Ces montants peuvent évoluer, vérifiez toujours sur le site officiel.
Avantages et limites de Visale pour le bailleur
Les points forts :
- Gratuité totale pour vous et votre locataire
- Couverture des impayés pendant 36 mois maximum
- Prise en charge des dégradations locatives jusqu’à deux mois de loyer
- Procédure de déclaration d’impayé simple et rapide
- Aucun délai de carence
Les limites à connaître :
- Plafonds de loyer restrictifs dans les grandes villes
- Critères d’éligibilité stricts pour les locataires
- Couverture limitée à 36 mensualités
- Pas de protection juridique incluse
- Pas de couverture de la vacance locative
Toutefois, pour un propriétaire qui loue à un jeune actif, Visale reste une excellente option. Elle vous protège sans impacter votre rentabilité locative.
La GLI : la sécurité totale pour l’investisseur
L’assurance loyers impayés privée représente l’alternative payante à Visale. Elle séduit les bailleurs qui veulent une protection maximale. Analysons ensemble ce que cette garantie vous apporte réellement.
Comment fonctionne une assurance loyers impayés ?
La GLI est un contrat d’assurance souscrit par le propriétaire. Vous payez une prime mensuelle ou annuelle calculée sur le montant du loyer. En échange, l’assureur prend en charge les impayés selon les termes du contrat.
Plusieurs compagnies proposent ce type de protection. Les offres varient en termes de garanties, de franchises et de plafonds. Il est essentiel de comparer avant de souscrire. Notre simulateur gratuit vous aide à trouver la meilleure offre.
La procédure de souscription nécessite généralement de fournir le dossier complet de votre locataire. L’assureur vérifie sa solvabilité avant d’accepter le contrat. Cette étape protège aussi bien l’assureur que vous.
Quelles garanties couvre réellement la GLI ?
Une assurance loyers impayés complète inclut plusieurs niveaux de protection :
Garanties de base :
- Remboursement des loyers impayés
- Prise en charge des charges récupérables non payées
- Indemnisation des dégradations immobilières
Garanties complémentaires fréquentes :
- Protection juridique et frais de procédure
- Prise en charge des frais d’huissier et d’avocat
- Couverture du départ prématuré du locataire
- Vacance locative après sinistre
Les meilleures assurances GLI proposent une indemnisation illimitée dans le temps. Tant que le locataire reste en place et ne paie pas, vous êtes couvert. C’est un avantage considérable par rapport à Visale.
Combien coûte une GLI et est-ce rentable ?
Le coût d’une garantie loyers impayés varie selon plusieurs critères. La prime représente généralement entre 2% et 4% du loyer annuel charges comprises.
Exemple concret :
Pour un loyer de 800 euros mensuels, la prime annuelle oscille entre 192 euros et 384 euros. Rapportée au mois, cela représente 16 à 32 euros.
Cette dépense est-elle justifiée ? Oui, si vous considérez le coût d’un impayé. Une procédure d’expulsion dure en moyenne 18 à 24 mois en France. Sans assurance, vous perdez potentiellement plusieurs milliers d’euros.
De plus, les primes de GLI sont déductibles fiscalement. Si vous déclarez vos revenus fonciers au régime réel, cette charge réduit votre base imposable.
Tableau comparatif : Visale vs GLI
Pour vous aider à trancher, voici un récapitulatif clair des deux options. Ce tableau synthétise les informations essentielles à retenir.
| Critère | Visale | GLI |
| Coût pour le bailleur | Gratuit | 2% à 4% du loyer annuel |
| Organisme | Action Logement (État) | Assureurs privés |
| Durée de couverture | 36 mois maximum | Illimitée (selon contrat) |
| Plafond de loyer | 1 500€ (Paris) / 1 300€ (province) | Aucun plafond |
| Éligibilité locataire | Jeunes -30 ans, salariés en mobilité | Tout locataire solvable (3x le loyer) |
| Dégradations couvertes | 2 mois de loyer maximum | Variable selon contrat |
| Protection juridique | Non incluse | Généralement incluse |
| Vacance locative | Non couverte | En option |
| Délai de carence | Aucun | 0 à 3 mois selon contrat |
| Déductibilité fiscale | Non applicable | Oui (régime réel) |
| Procédure | 100% en ligne | Dossier papier ou numérique |
Ce tableau montre clairement que chaque solution possède ses atouts. Visale convient aux bailleurs acceptant des jeunes locataires avec un loyer modéré. La GLI s’adresse plutôt aux investisseurs recherchant une couverture étendue.
Le point crucial : peut-on cumuler Visale et GLI ?
Cette question revient souvent chez les propriétaires prudents. La réponse est catégorique et sans appel. Examinons pourquoi cette interdiction existe et quelles alternatives s’offrent à vous.
L’interdiction légale du cumul
La loi française interdit formellement de cumuler plusieurs garanties pour un même bail. L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 est très clair sur ce point. Un propriétaire ne peut pas demander une caution si le loyer est déjà garanti par une assurance.
Par conséquent, si votre locataire bénéficie de Visale, vous ne pouvez pas souscrire une GLI. L’inverse est également vrai. Cette règle vise à protéger les locataires contre les demandes abusives de garanties multiples.
Pourquoi cette règle existe-t-elle ?
Le législateur a voulu équilibrer les rapports locatifs. Sans cette limite, certains bailleurs exigeraient une caution personnelle, Visale et une GLI simultanément. Le locataire se retrouverait dans une situation injuste.
Toutefois, cette contrainte peut frustrer les propriétaires les plus prudents. Ils doivent faire un choix définitif avant la signature du bail. Cette décision engage toute la durée du contrat.
Comment prendre la bonne décision ?
Avant de choisir, posez-vous les bonnes questions :
- Quel est le profil de votre locataire ? Un jeune de moins de 30 ans sera éligible à Visale. Un cadre en CDI depuis plusieurs années correspondra mieux à une GLI.
- Quel est le montant du loyer ? Si vous dépassez les plafonds Visale, la GLI devient votre seule option.
- Quelle couverture recherchez-vous ? Voulez-vous une protection juridique ? La GLI l’inclut généralement.
- Quel est votre horizon d’investissement ? Pour une location longue durée, la GLI sans limite de temps peut rassurer davantage.
Cas pratiques : quelle garantie selon votre situation ?
La théorie c’est bien, mais les exemples concrets parlent mieux. Voici trois situations types pour vous aider à vous projeter.
Vous louez un studio à un étudiant
Votre locataire a 22 ans et poursuit ses études. Ses parents ne peuvent pas se porter caution. Le loyer est de 650 euros charges comprises.
Notre recommandation : Visale
Ce profil correspond parfaitement aux critères d’Action Logement. La gratuité est un atout majeur pour un petit logement. Le loyer respecte les plafonds. Votre locataire peut obtenir son visa en quelques jours.
Vous investissez dans un appartement familial
Vous venez d’acheter un T4 pour le louer 1 200 euros. Vos candidats sont un couple de trentenaires en CDI. Ils gagnent ensemble 4 500 euros net mensuels.
Notre recommandation : GLI
Ces locataires ne sont pas éligibles à Visale (plus de 30 ans, situation stable). En revanche, leur solvabilité satisfait les critères des assureurs. Une GLI vous offre une protection complète incluant les frais juridiques éventuels. La prime reste déductible de vos revenus fonciers.
Vous louez à un salarié en mobilité professionnelle
Votre futur locataire a 35 ans. Il vient d’être muté dans votre ville. Son contrat CDI date de plusieurs années mais il arrive seulement en région.
Notre recommandation : Visale ou GLI selon le loyer
La mobilité professionnelle rend ce profil éligible à Visale malgré son âge. Si le loyer respecte les plafonds, cette option gratuite fonctionne. Sinon, orientez-vous vers une GLI.
FAQ : Vos questions fréquentes sur Visale et la GLI
Visale est-elle vraiment gratuite pour le propriétaire ?
Oui, totalement. Action Logement finance ce dispositif. Ni vous ni votre locataire ne payez de frais.
Combien de temps dure la procédure d’indemnisation avec une GLI ?
En général, le premier versement intervient sous 30 à 45 jours après déclaration du sinistre, selon les assureurs.
Puis-je changer de garantie en cours de bail ?
Non. Le choix effectué à la signature engage pour toute la durée du bail. Vous devrez attendre un renouvellement.
La GLI couvre-t-elle les colocations ?
Oui, la plupart des assureurs proposent des formules adaptées aux colocations avec bail unique ou baux individuels.
Visale et GLI répondent au même besoin : sécuriser vos revenus locatifs. La première convient aux bailleurs acceptant des jeunes ou des salariés en mobilité. La seconde offre une couverture plus large pour les investisseurs exigeants. Votre choix dépend de votre locataire et de vos attentes.
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