Vous venez de signer un bail et une question vous taraude : qui règle vraiment la facture de l’assurance loyers impayés ?
Beaucoup de propriétaires découvrent cette charge après leur premier investissement locatif. D’autres locataires se retrouvent face à des demandes de paiement qu’ils pensent normales.
Dans le cadre d’une GLI classique, c’est légalement au propriétaire de payer. Il ne peut pas répercuter ce coût sur le locataire. Toutefois, il existe une exception notable avec les modèles de GLI inversée. Voyons ensemble tous les détails.
La règle générale : l’assurance loyers impayés est à la charge du propriétaire
Avant d’entrer dans les détails juridiques, il faut comprendre une chose simple. L’assurance loyers impayés protège les revenus du bailleur. Logiquement, c’est donc lui qui doit assumer cette dépense. Cette règle s’applique dans la grande majorité des situations locatives en France.
Le cadre juridique de la GLI classique
La garantie loyers impayés (GLI) est un contrat d’assurance que le propriétaire-bailleur souscrit auprès d’un assureur. Ce contrat le couvre contre plusieurs risques :
- Les loyers non payés par le locataire
- Les charges locatives impayées
- Les frais de procédure judiciaire en cas de litige
- Les éventuelles dégradations du logement
La loi du 6 juillet 1989 encadre strictement les relations entre bailleurs et locataires. Cette loi interdit formellement au propriétaire de faire payer la prime d’assurance au locataire. Toute clause dans le bail qui prévoirait un tel remboursement serait considérée comme abusive et donc nulle.
En clair, même si un propriétaire vous demande de participer à ce coût, vous êtes en droit de refuser. La loi vous protège sur ce point.
L’interdiction formelle de refacturer au locataire
Certains bailleurs tentent parfois de contourner cette règle. Ils ajoutent une ligne supplémentaire sur la quittance de loyer. Ou ils augmentent artificiellement les charges. Ces pratiques sont illégales.
Ce que dit la loi :
| Pratique | Légalité | Conséquence |
| Ajouter “frais GLI” sur la quittance | Illégal | Clause réputée non écrite |
| Demander un remboursement au locataire | Illégal | Possibilité de recours |
| Inclure la GLI dans les charges | Illégal | Régularisation obligatoire |
| Payer soi-même en tant que bailleur | Légal | Seule option conforme |
Si vous êtes locataire et que vous constatez une telle pratique, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation. C’est gratuit et souvent efficace.
Le coût réel pour le propriétaire-bailleur
Combien coûte réellement une assurance loyers impayés ? Le montant varie selon plusieurs critères. Mais la fourchette généralement constatée se situe entre 2% et 5% du loyer annuel charges comprises.
Exemple concret :
Pour un loyer mensuel de 800€ charges comprises, le calcul donne :
- Loyer annuel : 9 600€
- Cotisation GLI (à 3%) : 288€ par an
- Soit environ 24€ par mois
Ce coût peut sembler élevé. Mais il faut le mettre en perspective avec les risques couverts. Une procédure d’expulsion peut durer entre 18 et 24 mois. Sans assurance, les pertes peuvent atteindre plusieurs milliers d’euros.
L’avantage fiscal : déduire la prime de vos revenus fonciers
Bonne nouvelle pour les propriétaires : la cotisation d’assurance loyers impayés n’est pas une dépense sèche. Le fisc permet de la déduire sous certaines conditions. Cette optimisation réduit considérablement le coût net de la garantie.
Le régime réel d’imposition
Pour bénéficier de cette déduction, vous devez opter pour le régime réel d’imposition de vos revenus fonciers. Ce régime s’oppose au régime micro-foncier qui applique un abattement forfaitaire de 30%.
Le régime réel est intéressant si :
- Vos charges réelles dépassent 30% de vos loyers
- Vous avez un crédit immobilier en cours
- Vous souscrivez une GLI
- Vous réalisez des travaux régulièrement
Avec le régime réel, vous déduisez chaque année la totalité de la prime GLI de vos revenus fonciers. Résultat : vous payez moins d’impôts sur vos loyers perçus.
Le calcul de l’économie réelle
Prenons un exemple pour bien comprendre l’impact fiscal. Un propriétaire dans la tranche d’imposition à 30% souscrit une GLI à 400€ par an.
| Élément | Montant |
| Prime GLI annuelle | 400€ |
| Économie d’impôt (30%) | 120€ |
| Prélèvements sociaux évités (17,2%) | 69€ |
| Économie totale | 189€ |
| Coût net réel | 211€ |
La déduction fiscale réduit donc le coût de près de 50% dans cet exemple. Plus votre tranche marginale d’imposition est élevée, plus l’avantage est important.
Les autres charges déductibles
La prime GLI n’est pas la seule dépense que vous pouvez déduire. En combinant toutes les charges admises, vous optimisez significativement votre fiscalité.
Liste des principales charges déductibles :
- Les intérêts d’emprunt
- Les frais de gestion locative
- La taxe foncière
- Les primes d’assurance (dont la GLI)
- Les travaux d’entretien et de réparation
- Les frais de procédure en cas de litige
Cette accumulation de déductions peut parfois créer un déficit foncier. Ce déficit est reportable sur vos revenus globaux dans la limite de 10 700€ par an.
L’exception : quand le locataire paie (GLI inversée et garants en ligne)
La règle est claire : le propriétaire paie. Mais il existe un cas particulier qui bouleverse cette logique. Avec la GLI inversée et les services de garant en ligne, c’est le locataire qui règle la facture. Cette solution répond à un besoin réel du marché.
Le concept de GLI inversée
La GLI inversée fonctionne à l’envers du modèle classique. Ici, c’est le locataire qui souscrit et paie le service. En contrepartie, le propriétaire bénéficie d’une garantie équivalente à une assurance loyers impayés traditionnelle.
Comment ça marche :
- Le locataire n’a pas de garant physique solide
- Il souscrit à un service de garantie payant
- L’organisme se porte garant auprès du propriétaire
- En cas d’impayé, l’organisme indemnise le bailleur
- L’organisme se retourne ensuite contre le locataire
Ce mécanisme rassure le propriétaire sans lui coûter un centime. Le locataire, lui, accède à un logement qu’il n’aurait peut-être pas obtenu autrement.
Les principaux acteurs du marché
Plusieurs entreprises proposent ce type de service en France. Les plus connues sont Garantme, Unkle et Cautioneo. Chacune a ses spécificités.
| Service | Coût pour le locataire | Particularités |
| Garantme | 3,5% du loyer annuel | Réponse en 24h |
| Unkle | À partir de 3,5% | Interface intuitive |
| Cautioneo | Variable selon profil | Partenariats agences |
Ces services ciblent principalement les profils qui peinent à trouver un garant traditionnel. Ils ne remplacent pas la caution parentale mais offrent une alternative crédible.
Pour comprendre toutes les différences entre ces solutions, notre guide sur l’assurance loyer impayé vous sera utile.
Les profils concernés par cette solution
Tous les locataires ne sont pas égaux face à la recherche de logement. Certains profils rencontrent plus de difficultés que d’autres. La GLI inversée leur apporte une réponse concrète.
Profils qui bénéficient le plus de ce service :
- Les étudiants sans garant en France
- Les apprentis en début de carrière
- Les freelances et travailleurs indépendants
- Les expatriés ou personnes revenant en France
- Les salariés en période d’essai
- Les personnes en CDD ou intérim
Pour ces profils, payer pour obtenir une garantie est un investissement. Il leur ouvre les portes de logements autrement inaccessibles. Le rapport coût/bénéfice reste donc positif.
Tableau récapitulatif : qui paie quoi ?
Pour visualiser clairement les différentes situations, voici un tableau synthétique. Il répond de manière directe à la question centrale de cet article.
| Type de garantie | Qui souscrit ? | Qui paie ? | Coût moyen | Déductibilité fiscale |
| GLI classique | Propriétaire | Propriétaire | 2% à 5% du loyer annuel | Oui (régime réel) |
| GLI inversée | Locataire | Locataire | 3% à 4% du loyer annuel | Non |
| Garant en ligne | Locataire | Locataire | Variable | Non |
| Garantie Visale | Locataire | Action Logement | Gratuit | Non applicable |
| Caution personne physique | Locataire | Gratuit | Gratuit | Non applicable |
Point important : la garantie Visale mérite une attention particulière. Ce dispositif public est entièrement gratuit. Il est financé par Action Logement. Il s’adresse aux jeunes de moins de 30 ans et aux salariés précaires.
Les erreurs fréquentes à éviter
De nombreux propriétaires et locataires commettent des erreurs par méconnaissance. Ces erreurs peuvent avoir des conséquences financières ou juridiques. Voici les plus courantes et comment les éviter.
Pour les propriétaires-bailleurs
L’erreur la plus fréquente consiste à cumuler GLI et caution personnelle. La loi l’interdit formellement, sauf dans un cas précis : la location à un étudiant ou un apprenti.
Autres erreurs courantes :
- Ne pas vérifier la solvabilité du locataire malgré la GLI
- Oublier de déclarer la prime en déduction fiscale
- Choisir une assurance uniquement sur le critère du prix
- Négliger les délais de carence du contrat
Une GLI ne dispense pas d’une sélection rigoureuse du locataire. Elle constitue un filet de sécurité, pas une garantie absolue.
Pour les locataires
Du côté des locataires, l’erreur principale est d’accepter de payer une GLI classique. Rappelons-le : c’est illégal. Seule la GLI inversée ou un service de garant peut légitimement vous être facturé.
Autres pièges à éviter :
- Confondre assurance habitation et garantie loyers impayés
- Ne pas lire les conditions du garant en ligne
- Ignorer l’existence de la garantie Visale gratuite
- Signer un bail avec une clause de remboursement GLI
Si vous êtes dans une situation complexe, prenez le temps de vous renseigner. Une décision éclairée vous évitera bien des problèmes.
Les litiges les plus courants
Les tribunaux traitent régulièrement des affaires liées à la GLI. Les contentieux portent souvent sur les mêmes sujets.
| Type de litige | Fréquence | Issue habituelle |
| Refacturation illégale au locataire | Élevée | Remboursement au locataire |
| Cumul GLI + caution interdit | Moyenne | Annulation de la caution |
| Retard d’indemnisation | Élevée | Variable selon contrat |
| Exclusions de garantie abusives | Moyenne | Souvent en faveur du bailleur |
Ces données montrent l’importance de bien choisir son assureur et de lire attentivement les conditions générales.
FAQ : vos questions fréquentes
Le propriétaire peut-il augmenter le loyer pour compenser l’assurance ?
Non, pas directement. Le loyer suit les règles du marché et l’encadrement des loyers si applicable. Aucune ligne “frais d’assurance” ne peut figurer sur la quittance.
L’assurance habitation du locataire couvre-t-elle les loyers impayés ?
Non. L’assurance habitation protège contre les risques matériels (incendie, dégâts des eaux). Elle ne couvre jamais le non-paiement du loyer.
La garantie Visale est-elle payante ?
Non. Visale est entièrement gratuite pour le locataire comme pour le bailleur. Elle est financée par Action Logement.
Puis-je résilier ma GLI en cours de bail ?
Oui, mais avec des conditions. La plupart des contrats prévoient une tacite reconduction annuelle. Vous devez respecter un préavis, généralement de deux mois avant l’échéance.
Vous l’avez compris : l’assurance loyers impayés est légalement à la charge du propriétaire dans le modèle classique. Le locataire ne paie que s’il choisit volontairement une GLI inversée ou un service de garant en ligne.
Cette règle protège les locataires. Elle permet aussi aux bailleurs de sécuriser leurs revenus tout en bénéficiant d’un avantage fiscal.
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